La vivienda desdibujada
El fenómeno de la vivienda deshabitada –que ya sabemos que es de al menos 6.1 millones de acuerdo con el INEGI– puede ser difícil de explicar a los 9 millones de personas que se calcula como el déficit habitacional en el país. Sin embargo, si volteamos a ver al resto de Latinoamérica el panorama no es mucho mejor: Brasil tiene 11.4 millones, Argentina 3.5, Colombia 2.5, Perú y Colombia alrededor de 1.5 y Chile un millón de viviendas no ocupadas. Si además consideramos la población de cada país, el porcentaje con respecto al total de viviendas de cada país, el problema se vuelve más crítico, al representar entre el 12% y el 20% del inventario total.
Frente a esto existen explicaciones tentativas de lo que da lugar esta descompensación territorial entre viviendas y ciudadanos. La primera es que muchos de estos desarrollos abandonados se deben a la especulación financiera en el mercado inmobiliario, que ha convertido a la vivienda en activo de inversión. Con ello, su precio aumenta rápidamente en áreas de alta demanda, lo que permite a inversionistas comprarlas para vender o rentar a futuro a sectores de mayores ingresos. Esto sólo puede ocurrir a partir de la falta de una regulación efectiva que regule el uso de las viviendas deshabitadas e inhiba su crecimiento mediante incentivos o sanciones.
Un hecho innegable es que el aumento de los precios de venta y de renta comparados con los ingresos promedio de la población dejan fuera del mercado a un porcentaje elevado de la ciudadanía, en particular para acceder a las áreas centrales o que cuenten con los servicios y equipamientos necesarios para las funciones cotidianas. Esta condición habla también de la distribución inequitativa de la vivienda, en donde a pesar de existir un parque habitacional no puede ser ocupado por las personas que las necesitan. En la tabla siguiente se puede apreciar que el acceso a la vivienda en un fenómeno que afecta a toda América Latina, empezando por el convulsionado entorno argentino en donde –si se dedicara la totalidad de un salario mínimo– el número de años necesario para pagar una hipoteca sería de 129 años, seguido de Río de Janeiro (65), Lima (64) y Ciudad de México (56).
Fuente: elaboración propia a partir del CIF_Universidad Torcuato Tella / NMas.
Frente a esta realidad es necesario destacar que el abandono de viviendas se detonó en la crisis del 2013-2014, en donde muchas de las familias adquirieron un crédito en UDIs o en Salarios Mínimos Mensuales, el cual fue creciendo al ritmo de la inflación hasta llegar a duplicar o triplicar el valor de la vivienda, esto sin la menor correlación con los precios de mercado. Es así que la opción más lógica para alguien en esa situación fuera abandonar los créditos –perdiendo el dinero ya invertido– pero liberándose de una deuda absurda por las siguientes décadas en el mejor de los casos. Por otra parte, existen otros fenómenos que inciden en la escasez de vivienda, como la migración y las segundas residencias, en donde las propiedades son ocupadas de manera temporal, ya sea en las visitas anuales de los migrantes en el extranjero o temporales en el caso del turismo de fin de semana.
La subocupación de una parte del parque habitacional puede también deberse al estado de conservación del inmueble, en donde frente a los altos costos de los materiales y de la mano de obra, los propietarios no están en condiciones de rehabilitar los inmuebles para poder después rentarlos. Sin embargo, existen mecanismos que podrían implementarse para aumentar el inventario de viviendas existentes para renta o para uso social mediante la alianza entre gobierno, empresarios y organizaciones ciudadanas.
Por último, será necesario estructurar una política de vivienda social que permita recuperar la vivienda deshabitada en las periferias de las ciudades, en los centros históricos y en áreas donde se están estableciendo nuevas industrias que necesitan que sus trabajadores se localicen a distancias razonables de la fuente de empleo. El fenómeno descrito refleja una desconexión entre el mercado inmobiliario, dominado por criterios de rentabilidad, y la necesidad real de vivienda de la población. Resolver esta problemática requeriría políticas públicas que incentiven el uso de viviendas desocupadas, controlen la especulación y fomenten la construcción de vivienda accesible en áreas adecuadas para las necesidades de la población.
